הסכם ממון יגן עליכם מפני רשויות המס בעת רכישת דירה משותפת 

הסכם ממון יגן עליכם מפני רשויות המס בעת רכישת דירה משותפת

הסכם ממון מסתבר אינו רק מסייע להסדרת והבהרת מערכת היחסים הקניינית לגבי הרכוש הקיים בין בני הזוג, בינם לבין עצמם, אלא יש בו גם משום סיוע להפחתת שיעורי מס הרכישה ברכישת דירת מגורים יחידה של בני זוג בנסיבות מסוימות.

לאדם הרוכש דירה ושאין בבעלותו דירה נוספת קיימת זכות לשיעור מס רכישה מופחת בצורה של  אי תשלום מס רכישה על כמיליון ומאה אלף השקלים הראשונים ששולמו עבור רכישת הדירה. מעבר לסכום זה ישולם שיעור מס של שלושה וחצי אחוז מעלות הרכישה ואף חמישה אחוז.

לעומת זאת מי שרוכש דירה נוספת, בנוסף לדירה שבבעלותו, לא ייהנה מן ההקלה של אי תשלום מס רכישה על המדרגה הראשונה והוא ישלם מס מהשקל הראשון ששילם עבור רכישת הדירה.

שווי הטבת המס יכול להגיע ללמעלה מ 50,000 ש"ח.

על בסיס ניסיון לזכות בהטבת מס זו, התעוררה מחלוקת בין בני זוג לרשויות המס אשר הוכרעה לאחרונה על ידי ועדת ערר מס שבח (ו"ע 4199-09-09, נביל ואכים ואח' נ' מנהל מס שבח חיפה).

בבעלות הבעל הייתה דירת מגורים שנרכשה על ידו טרם נישואיו בה התגוררו שני בני הזוג. לימים מחליטים בני הזוג לרכוש דירה נוספת בבעלותם המשותפת.

האישה, אשר הדירה הנוספת שנרכשה יחד עם בעלה הינה הדירה היחידה בבעלותה, מבקשת לזכות עבור חלקה בדירה החדשה שנרכשה, בשיעורי מס הרכישה המופחתים מאחר וזו היא לה דירתה הראשונה (הילכת פלם ע"א 3185/03 מנהל מס שבח מרכז נ' פלם).

מנהל מיסוי מקרקעין אינו מאפשר ביצוע חישוב נפרד לאישה כמי שרכשה דירה יחידה בבעלותה. לטענת מנהל מיסוי מקרקעין לאישה קיימת כבר זכות בדירה המצויה בבעלות בן זוגה על אף שהיא אינה רשומה כבעליה ולפיכך הדירה החדשה שנרכשה על ידי בני הזוג אינה דירתה היחידה ולפיכך אינה זכאית לשיעורי מס הרכישה המופחתים.

העובדות המחזקות את טענתו של מנהל מיסוי מקרקעין כי לאישה קיימת זכות בדירת בעלה הינה היעדרו של הסכם ממון בין בני הזוג היכול להעיד על כוונת בני הזוג בכל הנוגע לרכושם מלפני הנישואין וכן היעדר ראיות על הפרדת רכוש. עצם העובדה כי בני הזוג מתגוררים בפועל בדירת הבעל הופך את האישה לבעלת זכויות בדירה.

ועדת הערר מחליטה, כי לבת הזוג קיימות זכויות בדירת בעלה שנרכשה לפני הנישואין על אף שאינה רשומה בבעלותה ועל אף שמעולם לא תבעה האישה זכות בעלות על הדירה. הוועדה סברה כי יש בידה לבדוק קיומם של זכויות לאישה בדירת בן זוגה גם אם אינם רשומות במרשם סטטוטורי ולקבוע כי לאישה קיימת זכות בדירה.

הוועדה קבעה כי לבת הזוג קיימות זכויות שביושר בדירה הרשומה על שם בן זוגה על פי הלכת השיתוף וזאת לאור מגורי בני הזוג משך שנים בדירת בן הזוג, אורח חייהם והתנהגותם.

תוצאת קיומם של זכויות שביושר לאישה בדירת בן זוגה הופכים אותה למי שאינה בעלת דירה יחידה בעת רכישת הדירה החדשה על ידי בני הזוג ולפיכך אין לבת הזוג זכות לשיעור מס רכישה מופחת על פי חלקה בדירה החדשה.

החלטה זו של  ועדת הערר מעוררת שאלה האם קיים מעמד לזכויות ביושר לאישה כפי שנקבעו על ידי הוועדה וזאת לבני זוג שלא חל עליהם חוק יחסי ממון. ההחלטה אף פותחת פתח לרשויות מיסוי מקרקעין לקבוע זכויות בן הזוג בנכסים בבעלות בן הזוג האחר טרום נישואיו, זכויות להם בן הזוג היה זוכה, אם בכלל, לאחר הליך משפטי מורכב כנגד בן הזוג האחר.

לצורך מניעת תקלות מעין אלו חשוב לזכור כי הסכם ממון אינו מונע רק חילוקי דעות עם בן הזוג בעת פרידה הוא גם יכול לתת כלי משמעותי לחסימת טענות לקיומם של זכויות לבן הזוג השני על ידי רשויות מיסוי מקרקעין ושלילת שיעורי מס הרכישה המוטבים עבורו.

מגורים משותפים בדירת בן הזוג לאחר הנישואין ללא קיומו של הסכם ממון יכול ותקנה לבן הזוג זכויות אשר יפקיעו ממנו את האפשרות לתבוע שיעורי מס מופחתים בעת רכישת דירת מגורים יחידה בבעלותו ועל כך נאמר סוף מעשה במחשבה תחילה.